Skattemessige forhold i Norge ved kjøp av fritidsbolig i utlandet: Del 1 av 2

Innledning

I denne artikkelen vil vi fokusere på de norske skatteforholdene.  For å illustrere de forhold som vil kunne gjøre seg gjeldende i utlandet, vil i neste nummer fokusere på de skattemessige forhold som gjør seg gjeldende i Spania. 

Formuesskatt

For en person som er bosatt i Norge, vil formue bestående av fritidseiendom i utlandet være skattepliktig i Norge etter norsk rett. I forhold til enkelte land, vil skatteavtalen inneholde bestemmelser om at fast eiendom bare kan beskattes i det land den ligger. I slike tilfeller må Norge unnta formuen fra beskatning.

I de fleste skatteavtaler er det imidlertid slik at Norge kan beskatte eiendommen som formue, men slik at det gis fradrag i norsk formuesskatt for formuesskatt betalt i det land eiendommen ligger i. Dette gjelder for eksempel eiendom beliggende i Spania som etter disse reglene vil være skattepliktig som formue i Norge.

Den skattemessige formuesverdien skal settes til det nivå eiendommen ville hatt dersom den var beliggende i Norge, dvs. norsk ligningsverdi. Ligningsverdien for fritidseiendommer skal ikke settes høyere enn 30 % av eiendommens markedsverdi. 

Utleie

Mange som investerer i fritidsbolig i utlandet, vil leie denne ut i perioder. Også leieinntekter vil være skattepliktig i Norge i henhold til intern norsk skatterett etter samme regler som gjelder for utleie av norske fritidseiendommer. For fritidsbolig som eieren selv benytter til dette formål, vil 85 % av leieinntekter som overstiger kr. 10.000 pr. år være skattepliktige i Norge og det gis ikke fradrag for vedlikeholdskostnader. For fritidsboliger som eieren selv ikke benytter, er leieinntektene med fradrag for vedlikeholdskostnader og andre driftskostnader skattepliktige.  Også her vil skatteavtalene kunne unnta leieinntektene fra beskatning i Norge. Det normale er imidlertid at leieinntektene beskattes i Norge med fradrag i norsk inntektsskatt for skatt betalt i det land boligen ligger, slik det bl.a. følger av skatteavtalen med Spania.

Gevinstbeskatning

Gevinst ved salg av fritidsbolig i utlandet er skattepliktig i Norge etter intern norsk rett, med mindre det dreier seg om en fritidsbolig som eieren selv har benyttet til dette formål i mer enn 5 av de siste 8 år og som eieren har eid i minst 5 år før salget avtales. Tap er fradragsberettiget i samme utstrekning som gevinst er skattepliktig. Skatteavtalene vil kunne unnta slike gevinster fra beskatning (og avskjære tapsfradrag), men også her er den normale ordning at gevinsten er skattepliktig og tapet fradragsberettiget med fradrag i norsk skatt for skatt betalt i for eksempel Spania.

Skattesats i og utenom næring

Både leieinntekter og gevinst ved salg inngår i alminnelig inntekt og beskattes med 28 % i  Norge. 

For investorer som kjøper flere utenlandske fritidsboliger med sikte på utleie eller videresalg, er det viktig å være oppmerksom på at aktiviteten kan bli ansett som næringsvirksomhet. Det kan da påløpe både toppskatt og trygdeavgift av inntektene i tillegg til 28 % skatt av alminnelig inntekt, slik at skattesatsen blir opp mot 50 %. Investorer bør derfor søke skatteråd før investeringen gjennomføres.

Selvangivelse og krav om kreditfradrag 

Skattyteren må selv sørge for å deklarere formue, leieinntekter og eventuell gevinst eller tap i sin norske selvangivelse og må herunder fylle ut de relevante ligningsskjemaene for utleie av fast eiendom. 

Det er skattyterens eget ansvar å kreve fradrag i norsk skatt (kreditfradrag) for skatt betalt i utlandet. Kravet må fremsettes senest 6 måneder etter at skatten er endelig fastsatt i utlandet. Det må utarbeides egne ligningsskjemaer for dette og vedlegges dokumentasjon for den utenlandske skatten.

Også der formue og inntekt av eiendommen er unntatt fra norsk beskatning i henhold til skatteavtale, må det gis opplysninger om eiendommen i selvangivelsen. Det følger av skatteloven at når en utenlandsk eiendom er unntatt fra beskatning i Norge, så skal skattyters rett til å gjøre fradrag for gjeld og gjeldsrenter begrenses forholdsmessig ut fra forholdet mellom verdier i utlandet og skattyters samlede verdier. Selv om eiendommen ikke er skattepliktig i Norge, vil den kunne ha som konsekvens at man ikke får fullt fradrag for gjeldsrenter og gjeld i Norge.